中华人民共和国建设部副部长 刘志峰
（2003年10月30日，北京）

尊敬的各位来宾，女士们、先生们：

　　很高兴参加“中国住宅产业与城市发展高层论坛”。借此机会，我就中国住宅建设的有关问题讲几点意见。

　　一、住宅建设是社会经济发展的重要推动力量

　　随着我国第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越，进入全面建设小康社会的新的历史时期。提高居民居住水平，是全面建设小康社会的重要方面。国际经验表明，人均GDP跨过800美元之后，居民住房面积持续增长、居住质量快速提高；在人均住房建筑面积达到35平方米、人均GDP达到3000美元之前的相当长一段时期，都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。因此，全面建设小康社会时期，必然是我国住房需求高涨时期，住宅建设具有广阔的发展前景。今后若干年，房改的不断深化，将进一步完善住宅建设的发展机制，促进住宅建设的持续快速发展。住宅建设在不断满足居民住宅需求的过程中，将进一步提高居民生活水平，也将对全面建设小康社会时期我国社会经济发展起到重要的、持续的推动作用。

　　第一，住房制度改革是住宅发展的根本动力。实物分配体制下，住房是国家提供给职工的福利，住房投资不能形成良性循环，投资严重不足，科技进步乏力。受住房实物分配的影响，1978年之前的相当长一段时期，我国居民住房条件日趋恶化，住宅质量低下，住宅产业萎缩。房改的深入推进，特别是90年代以来的公有住房出售，以及1998年住房分配制度改革的重大突破，居民住房消费有效启动，住宅投资和分配机制发生了重大变化。目前，住房消费已经成为城镇居民主导消费之一。2002年，城镇居民购买新旧住房和建房支出总额（不含居民租赁住房支出）达到8000亿元左右，占城镇居民最终消费支出的29.4％。个人购买商品住宅占商品住宅销售面积的95％，推动了商品住宅建设的高速增长，带动了城镇住宅建设的发展。与此同时，农村住宅建设也随着农民收入水平的提高，逐步更新换代，投资稳步增加。2002年，全国城乡住宅建设投资达到9407.1亿元，占全社会固定资产投资的21.8％，占GDP的9.2％；城乡住宅竣工面积达到13.1亿平方米。

　　第二，住宅建设是社会经济发展的重要推动力量。1998年以来的5年，随着商品住宅建设的快速发展，以住宅为主的房地产业保持了持续高速增长，房地产开发投资年均增长19.5％，年增长额保持在固定资产投资增长额的30％左右，直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点以上，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的重要的支柱产业。在国家扩大内需战略的实施中，居民住房消费和房地产投资已经起到了重要作用。居民居住条件的不断改善，还带动了居民生活需求的新发展，推动了社会全面进步的步伐。住房既是人民生活必不可少的基本消费品，又是可以保值增值的投资品，是现阶段我国社会财富和家庭财产积累的重要手段。实现全面建设小康社会时期“家庭财产普遍增加”的目标，住房仍将发挥重要作用。居民成为住房消费的主体，住房作为家庭财产，培育了居民的财产意识和财产权观念，带动了物业管理服务的发展，既促进了社区发展、扩大了就业，也培育了居民自我管理、民主管理的意识。随着居民“居住”观念从满足生存需要，向追求生活环境质量、追求生活舒适度的转变，新建住宅的功能质量、环境质量和配套水平有了较大提高，带动了社区公共设施、服务设施和水、气、暖等市政公用事业的增长，为我国城市功能的完善、城市面貌的改善做出了重要贡献。

　　第三，住宅建设的作用贯穿全面建设小康社会始终。目前我国居民住房条件有了较大改善。2002年，城镇人均住房建筑面积达到22.8平方米，农村人均住房面积达到26.5平方米。但目前的居住水平，仅仅是与总体小康目标相适应、满足基本居住需要的水平。在全面建设小康社会过程中，由于我国工业化、城市化和城市建设处于加速阶段，住宅科技进步贡献率不断提高，地区之间发展不平衡等因素，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，还将长期保持持续发展，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要的推动力量。住宅建设发展的长期性和可持续性，首先表现为城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平。按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年-2020年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到140亿平方米左右。住宅总量需求来源于三个方面：现有城镇居民住房面积增长，年均约需要新建住宅2.8亿平方米；城镇化过程中新进城市人口住房需求，年均约需要新建住宅2.6亿平方米；现有110多亿平方米旧住宅更新改造，按照50年折旧计算，年均约需要新建住宅2.2亿平方米。在保持总量增长基础上，我国城镇住宅建设的长期持续增长，还着重表现在住宅产业现代化的不断推进方面。住宅建设的科技进步，住宅建设质量的不断提高，既可以增加住宅的有效供给，扩大消费需求；也由于单位面积住宅投资的增加，推动全社会住宅投资和消费的增长，成为促进住宅建设、拉动投资和消费增长的新的动力。

　　二、现阶段我国住宅建设的两大基本矛盾

　　提高住房面积、改善居住质量，是全面建设小康社会时期住宅建设的根本任务。与全面建设小康社会的要求相比，与住宅建设发展的潜力相比，当前我国住宅建设还存在一些突出问题，改革和发展的任务仍然十分艰巨：住房政策体系还不完善，市场体系还有待健全，市场机制的作用还没有充分发挥，城镇住宅质量还不能适应居民住房需求不断提高的要求，农村住宅建设还缺乏有效的政策引导和技术指导，等等。实现十六大提出的全面建设小康社会的宏伟目标，贯彻落实好十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制的决定》要求，促进城镇住宅建设的持续健康发展，必须正确认识和把握当前我国住宅建设的基本矛盾。

　　第一，住房市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾。1998年停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化以来，我国住房市场化进入加速推进阶段，成为这一时期我国住宅建设的最重要特点。5年来，单位建房、实物分房的旧体制基本打破，住房货币分配制度逐步完善；个人购买商品住宅占商品住宅竣工面积的比例达到95％以上，新建住宅基本进入了新体制；公有住房出售继续稳步推进，以单位所有为主体的住房产权格局发生根本变化，城镇私有住房占住房总量的85％以上，城镇居民住房自有率达到74％左右；住房投资和供应的社会化程度不断提高，商品住宅投资占城镇住宅投资的比例达到83.3％，竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达到43％；二级市场已经全面开放，存量住房交易日趋活跃，市场中介服务业务快速发展，统一的房地产市场体系基本建立，市场在资源配置中的基础性作用基本确立。

　　但是，新的住房制度建设落后于住房市场化进程，特别是政府职能转变滞后于市场发展的要求。首先，各级政府的宏观调控职能亟待加强。宏观调节是市场经济条件下政府的重要职能。房地产市场对国民经济增长、金融稳定、相关产业发展都有重要影响，房地产市场又具有典型的市场信息不对称特点，必须进行有效的宏观调控。但是，相当一部分地区政府调控意识不强，没有建立与房地产市场发展阶段和特点相适应的调控体系，缺乏有效的调控手段。一些地方不正视房地产市场发展中存在的问题，没有树立正确的调控思想，调控措施不力。有的地方不顾市场需求，片面追求房地产开发投资的增长速度，盲目扩大建设规模，导致市场供求矛盾加剧，房价过快上涨，引发“炒楼花”、“炒认购号”等投机行为，存在潜在的市场风险。

　　其次，政府对房地产市场的监管职能不到位。在住宅建设领域，如何按照完善社会主义市场经济体制的要求，把政府部门的工作重点真正转移到市场规则建立和市场监管方面，需要深入研究，需要进一步转变观念，进一步转变职能。目前，住宅建设中重前期审批、轻规则建立、轻后期管理，行为不规范、不能严格依法行政等问题仍然十分突出；商品住宅建设和销售、管理各环节存在的违法违规问题没有得到有效遏制，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、合同欺诈、中介市场混乱、房屋拆迁和物业管理服务不规范等影响市场健康发展的问题还较为严重；损害消费者合法权益的现象还不断发生，甚至引发群体性上访事件，影响社会稳定的大局。这些问题，归根结底是市场监管职能不到位、监管体系不健全造成的。

　　再次，住房保障制度建设进展缓慢。住房保障是市场经济条件下政府职能的重要方面，是一个国家、一个地区住房政策的核心。目前，适合我国国情的住房保障制度还没有建立，部分城市政府还没有真正行使保障职能。一些地方不重视经济适用住房的建设和管理，经济适用住房建设优惠政策不落实，住房供应结构不能适应居民需求结构。许多地方对经济适用住房购房对象、购房面积标准和建设标准把关不严，影响了经济适用住房供应体系的建设。一些地方的有关部门和单位利用集资建房、合作建房，变相进行住房实物分配。面向最低收入家庭的廉租住房制度建设资金来源不稳定、覆盖面小、保障方式不完善，不能满足最低收入家庭的住房保障需求；部分地方不重视廉租住房制度建设，仅仅把建一批廉租住房作为短期的形象工程。

　　第二，居民住房需求转型与住房质量提高之间的矛盾。市场经济条件下，住宅建设的长期持续健康发展，从根本上要通过住宅供应与住宅需求的相互适应来实现。随着住房短缺问题基本解决，居民住房观念和需求发生了重大变化，整体上已经从生存型向舒适型转变。在全面建设小康社会时期，适用、舒适、经济成为住宅建设的新特征，体现人文关怀、绿色环保、科技创新是住宅建设的新主题。这种变化集中体现在：一是住宅的功能空间要更加合理。要在较小的空间内创造较大的舒适度，提高单位住宅面积使用率和功能空间的合理性。二是住宅的物理性能要有较大改善。住宅保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能，越来越成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅设施设备的装备水平要进一步提高。厨房、卫生间设施，采暖与制冷系统，智能化技术系统的高效性、实用性已成为体现住宅舒适性的重要内容。四是居住区的环境和配套水平要更加完善。要创造自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住区环境。五是住宅的耐久性要延长。住宅具有价值量大、位置固定的特点，对耐用性有很强要求，应当在目前砖混结构50年的基础上，延长住宅使用寿命。因此，推动住宅建设质的飞跃和住宅的更新换代，是居民住宅需求转型和保持住宅建设持续健康发展的必然要求。

　　近年来，我国颁布了《居住建筑节能设计标准》、《室内空气质量标准》、《民用建筑室内环境污染控制规范》、《住宅性能评价指标体系》等法规和导则，对提高住宅的功能质量和舒适度起到了规范和指导作用。但总体看，目前我国住宅建设仍处于粗放型发展阶段，呈现出“四低两高”的特点，不能适应居民住房需求转型的要求：一是工业化水平低。建筑材料、部品尚未形成系列化、规模化的配套生产体系，部品的配套性、通用性差、生产规模小。二是成套技术集成度低。住宅产业的技术研发、推广和应用还主要以单项技术或产品为主，缺乏有效集成和整合，尚未形成配套化、系统化的成套技术体系。三是劳动生产率低。我国建筑工人的平均劳动生产率约为发达国家的1/5，科技进步对住宅产业的贡献率，低于农业近8个百分点，距离集约型生产差18个百分点左右。四是住宅的综合质量低。特别是声、光、热、空气质量等物理性能、设施设备性能问题突出，跑、冒、滴、漏等工程质量通病还没有得到根治，以安全环保、舒适便捷、配套完善为特征的住宅装修质量亟待加快推进。一高，是资源消耗高，严重背离国情。我国人均耕地不及世界人均耕地3.73亩的47％，水资源仅是世界人均占有量的1/4。目前，实心粘土砖每年毁田12万亩，污水回用率是发达国家的25％，建筑能耗占全国总能耗的25％，建筑物运行能耗浪费严重，采暖地区能耗为相同条件下发达国家的3倍左右。另一高是，住宅生产造成的污染程度高。粗放型的住宅生产方式，不适应可持续发展、走新兴工业化道路的要求，不适应改善居民住宅质量的需要。

　　此外，现有的110亿平方米存量住房中，相当一部分旧宅不能满足居民新的住房需求。住房建筑工程质量，功能质量，设施设备水平和环境配套水平等方面，都需要加大整治改造工作力度。以设施设备水平为例，据2000年全国人口普查资料，我国城市家庭中，有12.54％的家庭没有自来水，28.7％的家庭没有独立式厕所，14.6％的家庭没有独立式厨房。小城镇和农村的问题更加突出。从住宅区的环境和配套水平方面看，相当一部分城市住宅区脏、乱、差的问题仍没有解决，推行社会化、专业化的物业管理难度很大。

　　三、深化改革，为住宅建设提供有力的体制保证

　　深化改革，不断解放和发展生产力，贯穿于社会经济发展的全过程。保持住宅建设持续健康发展，必须深化城镇住房制度改革。要根据十六大和十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制的决定》的部署，进一步加快住房新体制建立的步伐，为住宅建设的发展提供有力的体制保证。今年8月，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确了房地产市场发展的指导思想，从完善市场机制、明确政府职能等方面提出了今后一段时期的有关政策措施。概括起来说，就是要做到五个坚持：

　　第一，坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系。一是落实城镇住房制度改革的各项政策，完善住房货币分配制度。严禁住房实物分配或变相实物分配。建立稳定的住房补贴资金来源渠道，加大补贴资金筹集力度，完善补贴制度，加快住房补贴发放，提高职工住房支付能力。二是搞活住房二级市场。实事求是地解决公房和其他房屋产权办证等方面的历史遗留问题，进一步简化办证和住房交易的手续，除正常的税收调节外，实现住房交易“无门槛”，鼓励居民换购住房。三是健全市场服务体系，规范发展中介服务、物业管理和住房装饰装修活动，建立统一的市场体系，不断完善市场机制，充分发挥市场的自我调节能力。四是不断改善居民消费环境，完善房地产财税政策，规范发展房地产金融，简化贷款手续，增加贷款品种；健全贷款风险防范机制，加快研究建立全国个人住房贷款担保体系。

　　第二，坚持以需求为导向，调整供应结构。一是从各地实际出发，认真分析市场需求，合理确定当地房地产开发供应总量和供给结构，及时完善住房供应政策，健全住房供应体系，并加强宏观调控和政策引导以保证其实施，努力满足不同收入居民家庭的住房需要。二是重点发展适应居民承受能力的中低价位普通商品住房和经济适用住房。采取有效措施加快普通商品住房建设，增加其在住房供应中的比例，逐步实现多数家庭购买或租赁普通商品住房，进一步提高住房市场化程度。三是控制缺乏市场需求的高档写字楼、别墅、高档公寓和大户型项目建设。

　　第三，坚持面向百姓，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。一是建立和完善面向城镇最低收入家庭的廉租住房制度。合理确定保障标准和保障范围；建立以公共财政为主、多渠道筹集的资金来源渠道，形成规范的住房保障资金来源，确保资金来源稳定；以租赁住房补贴为主、实物配租为辅，规范廉租住房保障方式。二是加强经济适用住房的建设和管理，加大政策支持力度，降低建设成本，提高建设质量，经济适用住房要严格控制在中小套型；建立健全管理制度，严格审定销售价格，严格审查供应对象，严格上市交易管理，实行“严进严出”政策；合理确定经济适用住房供应对象的范围和具体的收入线标准。

　　第四，坚持加强宏观调控，改善对房地产市场的监督管理。一是正确处理调控和发展的关系，增强调控意识。调控不是限制发展，而是因地制宜地解决市场发展中的问题，防止市场大起大落，实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。二是完善调控手段，提高调控能力。制定房地产业发展和住宅建设规划，严格城市总体规划和近期建设规划管理，严格土地规划和计划管理，发挥金融的调控作用，发挥房地产市场信息和预警预报体系对投资和消费的引导作用。三是加强房地产开发、经纪、评估、物业管理企业的资质管理和从业人员的职业资格管理，加强对房地产开发项目的管理和监督检查。深入开展房地产市场专项整治，保障公平竞争的市场环境；坚决查处各种违法、违规和违纪行为。对房地产交易和管理中损害购房人利益的行为，对群众反映强烈、社会危害严重的典型案例，依法予以严惩。四是加强法制建设，建立较为完善的法律法规体系和制度环境。根据市场发展情况和规范市场发展的需要，及时完善各种行政和技术规范，维护住房投资人和产权人的财产权益，规范市场主体行为。

　　第五，坚持在统一政策指导下因地制宜，分别决策。一方面，要根据我国房地产市场发展的普遍特点，加强国家统一政策指导，严肃房改纪律，不断推进住房市场化，完善住房供应体系和市场服务体系，切实行使好政府职能。另一方面，房地产市场的地域性强，各地区经济发展水平、房地产市场发展阶段、住房的市场化程度、居民的住房消费观念和市场发展中存在的问题都有较大差异。因此，在国家统一政策指导下，必须因地制宜、分别决策。高档和普通商品住房的划分，经济适用住房和廉租住房供应对象的收入线标准等一系列具体政策，由地方政府结合实际情况制定。

　　四、加快住宅产业现代化，全面提高住宅质量

　　十六大提出，全面建设小康社会，要走新型工业化道路，大力实施科教兴国和可持续发展战略。十六届三中全会要求，坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。贯彻落实这些要求，在住宅建设领域就是要大力推进住宅产业现代化。推进住宅产业现代化，坚持走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路，是世界各国共同的发展趋势，是住宅建设先进生产力的发展方向，是提高住宅产业劳动生产率的根本途径，是增加住宅有效供给、满足居民住房需求、促进住宅建设持续健康发展的重要条件，是合理利用资源和保护资源、走可持续发展战略的具体体现。

　　住宅产业现代化的根本标志，是标准化、工业化和生产经营的社会化。推进住宅产业现代化，要坚持以市场需求为导向，以科技进步为依托，以模数化、标准化、信息化为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，将建筑产品的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完整的现代产业系统，从而推进技术创新，全面提高住宅质量。

　　第一，加快建立和完善住宅产业技术政策。加快住宅产业现代化，要从加强基础技术和关键技术研究，开发、推广新材料、新技术，建立健全管理制度入手；要以构建住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系等四大体系为工作重点。一是技术保障体系。就是要建立与住宅生产有关的标准和规范体系、建筑与部品模数协调体系，开展标准化、多样化与工业化相结合的标准设计，为实现住宅生产的通用化、配套化、系统化提供技术支持。二是建筑体系。就是要加快以承重结构为主线，包括维护结构、隔断、厨卫、设备、管线等所构成的体系集成。重点解决标准化、系列化、配套化问题，使相关环节构成的体系有利于标准化、工业化生产和机械化施工，形成相互配套、符合产业现代化发展方向的完整建筑体系。三是部品体系。部品体系内部包括结构部品、外围护、内装、厨卫、设备、智能化、小区配套七大部品体系。要形成通用部品、系列开发、规模生产、配套供应的住宅部品体系。四是质量控制体系。就是要从市场准入制度、设计审批制度、质量监督制度、质量验收制度、责任赔偿制度、质量保证与保险制度、住宅部品认定制度、住宅性能评价制度等方面，为产业化提供质量保证。要高度重视住宅的规划设计问题。提高住宅规划、设计水平，是质量控制体系的重要组成部分，是增加住宅适度的重要方面。应当加快完善住宅设计规范和设计标准，提高住宅功能质量和环境质量。住宅区的规划设计，应当充分体现我国各地居住文化的地域性特点和优良传统，把现代文明与地方民俗、中国特色的建筑文化有机结合起来，坚决摒弃盲目照搬国外和贪大求洋的设计风格。

　　第二，加快研究推进住宅产业现代化的经济政策。企业是市场的主体，也是推进住宅产业现代化的主体。国内外实践证明，传统产业的革命和新兴产业的崛起，以及产业的快速发展，仅靠政府号召是远远不够的，必须有与之相适应的经济政策予以扶持和引导。为加快推进住宅产业现代化，对新技术、新材料以及先进适用成套技术的研发、生产和推广应用，要研究制订经济扶持政策，引导、扶持、保护和激发企业在推进住宅产业现代化方面的积极性，形成一批具有技术创新能力的骨干企业，形成一批实施住宅产业生产、技术应用和技术集成的企业群体。要借鉴农业产业现代化、高科技产业、汽车产业等行业利用产业发展基金，促进产业发展的做法和经验，研究探索建立住宅产业发展基金，为促进住宅产业现代化提供资金扶持。

　　第三，加快建立和完善住宅产业化的推进机制。推进住宅产业现代化，关键是要建立一套完善的组织实施体系。一是建立各级政府的领导决策机制。住宅建设关联度大，涉及行业多，推进住宅产业现代化必须建立领导、决策、协调机制，加强各级政府对住宅产业化工作的组织领导。二是统筹规划、有序推进。根据当地经济发展水平和住宅产业现状，确定推进住宅产业现代化的目标和工作步骤，统筹规划、明确重点。从住宅部品的研发、生产、推广应用等环节共同入手，从不同层面全面推进住宅产业现代化。三是切实抓好推进住宅产业现代化的切入点。积极培育住宅产业现代化基地，切实发挥基地的辐射带动作用。继续抓好康居示范工程建设，以示范工程为载体，推广应用新型住宅产业成套技术和部品，促进住宅产业现代化发展。同时要加强舆论引导。当前，市场上住宅新概念繁多，如：健康住宅、生态住宅、百年住宅等，不仅使消费者无所适从，而且使技术研发单位为追逐市场热点，缺乏对技术、产品的系统研究和开发。必须进行正确的舆论引导，充分发挥舆论的导向作用，使政府、企业和消费者形成良性互动和合力，为住宅产业现代化形成良好的舆论环境。

　　最后，要高度重视旧住宅区的整治改造和村镇住宅建设问题。旧住宅区的功能和环境质量问题，是现阶段住房质量和居民需求之间矛盾的集中体现。在保证新建住宅质量的同时，要着力于完善城镇现有住房的功能和环境配套水平，重点是设施设备改造和环境治理。要有计划、有步骤地进行旧住宅区整治改造，真正做到为民办实事、代表人民群众的根本利益，不搞“形象工程”、“政绩工程”。应当进一步加快危旧住房改造，研究建立旧住宅区整治改造资金的筹措机制，加大对旧住宅区整治改造的投入；对危旧房改造项目继续予以土地、税费等方面扶持；加快推进旧住宅区的物业管理，为居民创造安定和谐的居住环境。对小城镇和农村住宅建设，要在增加居住面积的同时，把重点放在提高住宅质量方面。加大对农村地区基础设施投资力度，重点改善与居民居住环境质量相关的水、电等公用设施的供应能力，提高自来水等基本生活卫生设施水平；大力改善农村炊事燃料结构，推广使用清洁能源。加强对小城镇和农村建房的技术指导，制订和推广小城镇住区规划和住宅建筑标准，提高小城镇住宅建设水平；引导农民根据当地实际，使用先进适用的住宅建筑技术。

　　各位来宾，女士们、先生们：

　　在全面建设小康社会的进程中，我国住宅建设有着广阔的市场空间，面临新的发展机遇，也存在诸多的严峻挑战。我相信，只要坚持面向普通百姓、面向市场需求的指导思想，坚持市场导向的改革，加快建立适应我国实际情况的住房政策体系，就能够保持住宅建设的持续健康发展，继续发挥好住宅建设对经济发展、社会进步、人民生活水平提高的综合性作用，为实现全面建设小康社会做出积极的贡献。

　　谢谢大家。