（2003年1月14日）

同志们：

　　全国住宅与房地产工作会议在湖北省、武汉市政府的大力支持下，在湖北省建设厅和武汉市房地局的精心组织和全体与会代表的共同努力下，圆满地完成了预定的议程。

　　昨天上午，刘部长做了重要讲话，全面总结了98年以来住宅与房地产业取得的成就和经验，分析了在全面建设小康社会中住宅与房地产业面临的形势和问题，并根据十六大和中央经济工作会议、建设工作会议精神，提出了建立产业发展新秩序应当重点抓好的六个方面工作，特别是对房地产过热的危害性进行了深刻剖析，并对加强市场宏观调控提出了工作要求。我向大会报告了去年的工作情况和今年的工作安排。在下午的分组讨论中，大家结合当地实际对刘部长的讲话和工作报告展开了热烈讨论，发言积极踊跃。与会代表一致赞同刘部长对当前房地产市场形势的判断和住宅建设要面向百姓、面向市场、面向未来的工作指导思想，表示回去后要认真贯彻落实会议精神，加大工作力度，全面开创住宅与房地产工作的新局面。大家在讨论中进一步交流了经验，对做好今年的工作提出了很多好的意见和建议。这次会议开得非常及时，统一了思想，交流了经验，明确了任务，对做好今年工作将起到重要的推动作用。

　　刚才，有9个省市交流了他们的经验，还有不少城市提供了非常好的书面经验交流材料。这些经验都是大家从实际出发，创造性工作和探索实践的总结，值得认真学习和借鉴。

　　下面，我就大家讨论中关心的几个问题和如何贯彻会议精神，再讲几点意见，作为会议的小结。

　　一、关于搞活市场，进一步启动住房消费工作

　　关于搞活市场的重要性及今年的工作重点，在刘部长讲话和工作报告中已经做了阐述，在近年来各种会议上也讲了不少。大多数地方采取了积极有效措施，取得了明显成效。但也有一些地方对搞活市场的重要性认识不足，政策突破不力。如有的地方到现在对房改房上市还要求必须经主管部门审批、原产权单位同意；有的地方对房改房上市征收过高的收益，还有的地方对降低产权、交易费有抵触情绪，这些问题已经影响到当地房地产市场的进一步搞活。

　　十六大报告明确提出，一切妨碍发展的思想观念都要坚决冲破，一切束缚发展的做法和规定都要坚决改变，一切影响发展的体制弊端都要坚决革除。这些精神对于转变观念、开拓思路，进一步搞活房地产市场、启动住房消费具有十分重要的意义。各地房地产管理部门一定要提高认识，增强大局意识，把搞活房地产市场、启动住房消费作为落实十六大和中央经济工作会议精神，进一步扩大内需、拉动经济增长的重要举措，切实抓紧、抓好。同时，要抓住全面建设小康社会，国家高度重视住宅建设的大好机遇，争取当地政府或协调有关部门出台进一步搞活市场的政策措施，通过搞活市场，增强住宅与房地产业持续、健康、快速发展的动力。

　　在讨论中，有的代表反映，大力发展经济适用住房是搞活房地产市场的重要举措，但在土地使用制度改革后，经济适用住房的推进越来越难，优惠政策也很难落实到位，建议部里尽快下发规范经济适用住房和集资合作建房文件。经济适用住房经过几年的发展，对于解决中低收入家庭住房问题，平抑过高的商品房价格、启动住房消费的作用，各部门、各地区认识比较一致。关键是有的地方对经济适用住房的优惠政策落实不到位，使经济适用住房的优势得不到充分发挥；有的地方对经济适用住房购买对象、购买面积标准、销售价格不加限制，使经济适用住房的优惠政策不能真正落实到中低收入家庭。因此，当前一方面要大力发展经济适用住房，满足中低收入家庭的购房需求；另一方面要落实国家规定的各项政策，同时要切实规范运作，才能使经济适用住房的作用充分体现。部里今年拟会同有关部门下发经济适用住房管理办法，对集资合作建房政策也要加快研究，出台相应办法。

　　二、关于房地产市场宏观调控工作

　　关于房地产过热的危害和如何加强房地产市场宏观调控工作，刘部长已做了详细阐述。在讨论发言中，不少代表都表示部里警钟敲的很及时。面对房地产高速增长，行业主管部门要保持清醒头脑，作出客观分析。当前，我国住宅与房地产业正处在体制转换、产业快速发展时期。中央把住宅作为新的经济增长点，并不表示所有的地区都要加快发展。地方政府希望住宅与房地产业高速发展，拉动经济增长，这是好事。作为主管部门，一定要将好事办好，关键是要在认真分析市场的基础上，切实落实六部门《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》提出的各项措施。一是要充分认识房地产过热的危害性，端正指导思想，增强防止过热的自觉性。二是要充分利用政府重视住宅建设的有利时机，进一步出台搞活市场的扶持政策，通过搞活市场提高市场的吸纳能力，增强产业持续增长的动力。在市场不活的情况下，人为地加快住宅与房地产业的增长速度，其结果只能是增加不合理空置，导致房地产的“虚热”。三是要高度重视市场分析，摸清情况、找准问题，有针对性地采取措施。已经有过热苗头的地区要尽快采取措施，加大调控力度，严格控制新开工面积，调整商品房供应结构；有潜在市场风险的地区，要未雨绸缪，防范可能出现的问题；房价涨幅过快的地区，要会同土地、规划等部门，调整供应结构，增加经济适用住房等适应中低收入家庭的住房比例，平抑商品房价格的不合理上涨；投机性购房比例较高的地区，要会同金融部门从严审核个人住房抵押贷款。省建设厅要加强对个别地市调控工作的分类指导。

　　在讨论中有的代表反映，房地产市场宏观调控主要应加强土地资源和银行信贷管理，房地产管理部门没有手段。我觉得，调控好市场是我们的重要职责，虽然有些工作不归我们直接管理，但作为行业管理部门首先是要利用掌握信息的优势，认真分析好市场，及时发现问题，为政府当好参谋，为各部门决策提供依据；其次，要做好协调，建立调控机制，使调控工作形成合力。

　　三、关于整顿和规范房地产市场工作

　　近年来，在各项政策的鼓励下，居民住房消费得到有效启动，个人购房积极性空前高涨。但是，房地产市场不规范问题仍然十分突出，已经成为制约住房消费的重要因素。去年开展了整顿和规范房地产市场秩序工作，依法查处了违法违规行为，取得了一定成效，很得民心。但有些地方对整顿和规范房地产市场不够重视，查处不力，特别是对主管部门在审批项目和一些大企业在开发、交易环节违法违规行为的查处有畏难情绪，不敢处理。温家宝副总理在中央经济工作会议中强调，要坚持两手抓，一手抓专项整治，继续严厉打击各种破坏市场经济秩序的违法犯罪行为；一手抓制度和法制建设，规范市场秩序，加强市场管理。要把这项工作纳入法制化、规范化的轨道，作为经常性工作长期坚持下去。通过整顿和治理，建立公平竞争的市场秩序和诚信守法的市场环境。国务院领导已经批示，要求把整顿和规范房地产市场秩序作为今年国务院专项整治的重点，各地一定要高度重视，要把这项工作作为落实“三个代表”重要思想、促进住房消费的重要举措，切实抓紧、抓好。一是要充分利用投诉、信访等渠道，及时发现违法违规行为，采取果断措施，依法严厉打击，并对典型案例进行曝光，起到威慑和警示作用。二是要加强法制建设，规范经营行为。近年来，国务院及国务院各部委陆续出台了一系列规范房地产市场的法规和规范性文件，各地要结合当地实际和整顿规范房地产市场中发现的突出问题，加快完善当地的配套法规。三是要加强制度建设，从源头上杜绝违法违规行为的产生。广东、重庆等地实施的按套内面积计价，深圳、成都等地推行的预售网上即时备案等制度，对于预防房地产市场不规范行为起到了重要的作用，各地可以借鉴。四是加快建立信用体系。去年9月26日部里开通了一级企业及相关人员的网上公示系统，引起了较大的反响，点击率很高，投诉量也不少。被投诉的企业十分重视，都能认真处理。但由于上网企业过少、许多想在网上查询和投诉的，找不到要投诉的企业。为了充分发挥信用体系的作用，部里要求6月底全面开通房地产网上公示系统，司里发文作出了专项部署，这项工作时间紧、任务重，希望各地高度重视，认真落实。

　　四、关于住房公积金管理工作

　　去年，各地围绕贯彻落实新修订的《住房公积金管理条例》、《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》以及全国住房公积金工作会议精神，做了大量工作，但进展情况不理想。还有70多个城市没有组建管委会，80多个城市未上报管理机构调整方案，大部分城市没有完成资产移交，挤占、挪用住房公积金和项目贷款尚未全部收回。刘部长在昨天的讲话中，对下阶段的工作作了部署，再次明确了完成期限。今年的任务仍然十分繁重，大家要有充分的思想准备，希望回去后，切实加强对这项工作的组织领导，尽快完成机构调整任务，争取主动，不拖后腿。省（区）建设厅要加强监督和指导，重点抓好以下几项工作：

　　第一，还没有成立管委会的设区城市，要按照“三个三分之一”原则，尽快把管委会组建起来；已经组建的，要建立完善的会议制度，切实发挥决策职能。第二，确保机构调整尽快到位。设区城市要抓紧制定和上报机构调整方案，各省（区）要抓紧审批。审批时，要对分中心的设立严格把关，不得擅自突破国务院有关规定。方案批准后，要尽快组织实施。要在对原有管理机构的资产进行清理和审计后，尽快移交资产。第三，下大力气回收挤占、挪用的住房公积金和用公积金违规发放的项目贷款，防范金融风险。近两年，各地采取了一些措施，但进展情况不理想。希望尚未完成回收任务的地方，要高度重视，采取行政、经济、法律等措施，加快回收。要坚决贯彻“谁审批，谁负责回收”的原则，落实责任人和责任单位，确保回收。第四，组织好住房公积金监管信息系统的建设工作。建立监管系统是强化监督工作的重要手段，部领导非常重视，要求抓紧建立和完善，尽快实现全面开通。希望各地高度重视，按照部里的统一安排，精心组织，积极协调有关部门落实资金和设备，为实现省（区）与部里和设区城市之间的网络连通创造条件。

　　五、关于房地产管理信息化工作

　　十六大报告提出，“要进一步转变政府职能，改进管理方式，推行电子政务，提高行政效率”。住宅与房地产业属于传统产业，信息化的发展相对滞后。近几年，随着住宅与房地产业的发展，房地产信息化工作也取得了一定成效。信息技术、网络技术的应用，推动了房地产业的技术进步和产业优化升级，提高了政府对房地产市场的监控和预测能力，改进了行政管理，提高了工作效率，方便了群众。如湖南省岳阳市利用网络信息系统，及时向社会公众提供网上交易、网上办证、网上查询、电子信访等远程服务，公开披露有关信息，极大地方便了群众办理交易、登记等手续。重庆、沈阳、成都等城市采用现代化管理手段，提高了工作效率，促进了市场的活跃，受到了广大市民的欢迎。但有的地方由于重视不够，房地产管理信息化工作推进缓慢；有的城市各有关主管部门各搞各的网站，难以形成整体合力。2000年部里开通了“中国住宅与房地产信息网”，并选择了50个城市作为首批试点，去年又开通了一级房地产企业和相关人员信用档案系统，并要求各地也要加快这方面工作。由于认识问题加上机构、经费、人员少等客观原因，总体上看进展情况不理想。今年还要建立房地产预警系统，并选择一些城市试点；为了适应预警体系的要求，还将开发房地产信息管理系统，任务相当艰巨。在讨论中，有的地方特别是省级主管部门反映，房地产管理工作量大、任务重、人员少，信息化工作推进困难；有的地方反映6月底全面开通房地产信用档案难度大。这些意见都有道理，部里人员也很少，在信息化推进中，充分发挥行业协会，信息中心等单位的力量，效果比较好。省里主要做好督促和监督工作。各城市主管部门要加强合作，统一采集数据、统一对外公示，协调推进信息化工作，引导产业健康发展。

　　六、正确处理改革、发展、稳定关系

　　十六大报告明确提出，稳定是改革和发展的前提。要把改革的力度、发展的速度和社会可承受的程度统一起来，把不断改善人民生活作为处理改革发展稳定关系的重要结合点，在社会稳定中推进改革发展，通过改革发展促进社会稳定。住宅与房地产业这几年能取得一定成效，关键是正确处理改革、发展和稳定的关系。通过房改充分调动了居民购房积极性，促进了住宅与房地产业的持续快速发展，在改革发展中又十分注重维护社会稳定，如在房改中十分注重处理新职工与老职工，有房职工和无房职工、已达标职工和未达标职工的权益关系，对不同收入家庭供应不同类型住房。当前，改革的重点是进一步落实分配货币化，加快开放、搞活住房二级市场，继续完善相关政策；发展的重点是发展与居民承受能力相适应的经济适用住房等中低价位住房、发展个人住房贷款、发展物业管理、建立廉租住房制度等。稳定的重点是解决拆迁纠纷、落实私房政策、房屋安全管理、解决拖欠工程款等。具体工作刘部长在讲话中已提出了要求，各地要认真贯彻落实。

　　七、加强行风建设，规范政府行为

　　房地产管理工作与老百姓的住房利益密切相关，房地产行业的行风建设是群众关注的重点。近几年，一些城市进行的行风评比中，房地产管理部门排名相对靠后。有行业与老百姓利益密切相关的原因，也有个别地方房地产管理部门工作不到位、管理不规范的原因。如关于加强房地产交易产权一体化的问题，部里99年已经发了指导性意见，也多次在各种会议上强调，但至今仍有一些城市尚未解决，产权、交易仍然各收各的件，各提各的要求。这次会议我们特别选择了杭州、南京两个曾经在行风评议中排名靠后的单位，一个大会发言，一个书面交流，就是希望引起大家重视，也希望两城市的整改经验能对大家的工作有所借鉴。

　　八、振奋精神、开拓创新，全面开创住宅与房地产业发展的新局面

　　过去的五年，住宅建设与房地产业取得了巨大成效，对于改善居民居住环境、扩大内需、带动相关产业发展、拉动经济增长、增加财税收入、解决社会就业发挥了重要作用，也得到了各级政府和社会各界的肯定。但住宅与房地产业在连续保持多年高速增长的情况下能否继续持续快速健康发展，已经成为社会各界的关注焦点。胡锦涛总书记在中央经济工作会议讲话中也提出住房、汽车等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大，产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用，并将住房确定为培育和发展新的经济增长点的首位。上海市近几年房地产业持续快速增长，关键在于不断创新。各地要按照十六大报告提出的发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面，各项工作要有新举措的要求，振奋精神、开拓创新，紧密结合本地区、本部门的实际情况，充分发挥工作中的主动性和积极性，力争在体制创新、机制创新和管理创新上取得突破，努力开拓住宅与房地产工作的新局面。

　　在讨论中有的代表反映，取消企业房改方案审批后，对企业房改工作缺乏监管，特别是对有的企业可能会增加补贴面积标准缺乏监管。简化行政审批是国家行政审批制度改革的重要举措，我们一定要调整工作思路，不一定非要事前审批才是管理。要按照国家转变政府职能的要求，变事前审批为事后监督。要加强对企业房改的分类指导，发现问题及时通报。此外，有些代表还反映，江苏、浙江、广东等地企业房改工作搞得好是因为地方经济条件好，工作难度小。我们不否认这方面的原因，但是辽宁、四川、重庆等地的工作进展情况也不错，主要原因是他们的认识到位、工作到位、政策到位。甘肃省白银市国有企业中困难企业占68％，多数企业在短时间内无法建立补贴制度。白银市市委、市政府高度重视职工住房问题，在全面停止住房实物分配的情况下，加快经济适用住房建设，并积极鼓励困难企业组织无房和住房困难的职工进行集资合作建房，较好地解决了企业职工的住房问题。

　　在讨论中大家希望明确行政审批改革中取消的房地产开发项目竣工验收到底是指工程验收还是综合验收。这一点是很明确的，取消的是项目工程验收，住宅小区等群体房地产开发项目的综合验收属于保留项目，部里今年拟制定《住宅小区交付使用办法》，希望各地加强这方面的工作。

　　同志们，2003年是贯彻十六大精神的第一年，做好今年的工作，关键在落实。同志们回去以后，要及时传达好会议精神，抓紧向政府和部门领导汇报，在工作推进中要积极争取有关部门的支持和配合。让我们共同努力，为住宅与房地产业的健康、持续、快速发展作出更大的贡献。最后，祝大家春节愉快，工作顺利。