――金一平助理巡视员在资质一级房地产开发企业信用档案联络员培训班上的讲话
（2002.8.25）

同志们：

　　为贯彻国家整顿和规范房地产市场的要求，建立信用环境，建设部决定组织建立房地产信用档案，并委托中国房地产业协会、中国房地产估价师学会和中国物业管理协会承担相关具体工作。今天，中国房协开发委举办首届“全国资质一级房地产开发企业信用档案联络员培训班”，目的很明确，就是要使资质一级房地产开发企业信用档案联络员了解房地产信用档案系统的基本结构和记录内容，掌握提供企业信用信息的方法。这是建立房地产信用档案的基础，希望通过大家的共同努力，达到预期的效果。为了便于大家了解有关情况，我先讲两个问题：一是建立房地产信用档案的背景；二是有关建设房地产信用档案的思路和要求。

　　一、建立房地产信用档案的背景

　　首先，从市场经济体制建设的大背景来看。党的十四大提出我国经济体制改革的目标是要建立社会主义市场经济体制。今后一个相当长的时期内，我们各方面的工作都必须围绕这一目标进行。市场经济，就是市场在资源配置中起基础性的作用，在资源配置中起作用的三个主要市场机制是：竞争机制（机会均等，包括市场准入、退出）、供求机制（反映市场供求状况，包括基本平衡、供过于求、供小于求）、价格机制（真实反映供求关系）。但是市场也有缺陷，市场机制失灵主要表现在公共产品提供、外部性和信息不对称等方面。在市场经济体制下，企业以追求利润最大化为目标，出于经济人的本性，在信息不对称、外部环境、制度约束不完善的情况下，企业的失信行为就会出现，这样的例子不胜枚举。去年７ 月份以来，素有诚信大厦之名的美国，在安然等大公司假账案后，企业遭遇信誉地震，有人称其对经济的影响甚于9.11，《纽约时报》引用一位投资分析师的话称：“现在全球的投资者都已经达成了一个共识，即美国不再是最佳的投资场所。” 美国五大会计师事务所之一的安达信，79年建立起来的全球信誉，毁于一旦。7月21日资产为1070亿美元的世通公司宣告破产，其股价在纳斯达克市场从曾触高位的64美元跌到了1美分，令人震惊！

　　诚实守信本是中华民族之美德。人无信不立，事无信不成，国无信不威。“诚招天下客，誉从信中来”，诚实守信是企业经营之道，立命之本。诚信是社会进步不可缺少的无形资产，是社会系统赖以运行的润滑剂，一个市场信用不好，经济就会衰落萧条，一个企业信用不好，就难以生存发展，信用是企业的生命。创立一个品牌、营造一个信用环境是相当不容易的，要经过数年、数十年、甚至几代，但却可以毁于一旦。在建设社会主义市场经济的过程中，由于社会信用意识的淡漠、信用制度建设的滞后，信用缺失问题频频发生，不仅造成社会经济关系的扭曲，社会交易成本增加，而且败坏社会风气，已经成为当前影响我国经济健康运行的一个突出问题、巨大障碍，社会信用建设成为当务之急。

　　市场经济越发展，诚信越重要，规范的市场经济是法制经济，更是信用经济、契约经济，社会对诚信的呼唤越来越多，今年人大政协两会上均有许多代表就这方面问题提出议案。在市场经济体制下，公共服务、市场管理和宏观调控是政府的基本职责。营造诚信环境尤为重要，信用环境直接影响企业的经济行为，营造什么样的市场环境，也代表政府的取向，是政府以间接方式导向市场主体的行为。海外投资者对我国投资环境的评价，已经从过去主要关心基础设施等硬环境，转向更加看重法制、信用等软环境。党和国家领导人多次在不同的场合强调要加强社会信用建设，倡导诚信为本、操守为重的良好风尚。江总书记说过，没有信用，就没有秩序，市场经济就不能健康发展。朱总理在中央经济工作会上强调要增强企业和公民的法制观念和商业道德观念。近年来，各部门、各级政府都把营造信用环境摆上一个非常重要的位置，如上海率先启动个人信用征集，建设企业联合征信系统；北京开通以工商企业信息系统为基础的有15 个政府部门参加的企业不良行为警示系统；安徽开始对职业经理人信用等级进行评定；广东提出“信用缺失重灾区要换领导”，浙江提出“打造信用浙江”，等等。中国人民银行、国家工商总局、国家经贸委、中国工业经济联合会等都在加快组建全国性、行业性的信用管理系统。

　　第二，从房地产业自身的情况来看。一是房地产业是国民经济支柱产业，与百姓生活息息相关，上系国家政府，下连百姓，产业地位十分重要。一方面，房地产业与其他产业的关联度高，据专家测算，房地产业发展创造的对几十个相关产业的需求，约为其自身需求的两倍左右，近年来，房地产业GDP占全国GDP的比重在7%左右。随着经济发展、消费水平的提高，房地产业对国民经济发展的拉动作用越来越大。2001年，房地产业投资达6240多亿元，比上年增长25%，占全社会固定资产投资的比重22.45% ，其中住宅投资占房地产业投资的比重超过60%，年竣工面积达2.25亿平方米。今年上半年，房地产业投资已达2821亿元，同比增长32.9%。另一方面，房地产业是社会关注的一个焦点，房地产业涵盖面很广，转让、拆迁、开发、交易、租赁、物业管理等无不涉及老百姓的切身利益，在温饱问题解决之后，居住问题成为老百姓考虑的首要问题，据统计，今年上半年，个人购买商品住房的比例已经超过94%。许多老百姓购房者倾其多年或一辈子的积蓄，还要找银行办按揭，贷上一二十年的款去购买住房。因此，严格规范房地产市场主体行为，对于房地产业健康、持续发展、促进国民经济发展和社会稳定，是十分重要的。

　　二是房地产业信用建设迫在眉睫。随着消费者法律意识的增强，从维护自身合法权益出发，他们对质量、对环境、对户型，对物业管理，对房屋内的部品部件，以及共有部分的产权等等涉及到自身利益的方方面面都非常关注，一些房地产开发商根本没有长远发展的打算，只想捞一把就走，少数企业的违规操作，损害购房人的合法权益，引起群众的不满，甚至引发群体投诉、上访。据中国消费者协会统计，2001年全国房地产投诉案件比上年同期增长13.2％，投诉比例占前几位。今年上半年房地产又名列投诉十大热点之中。一个时期以来，房地产业在各地各类新闻媒体频频曝光。从有关部门调查和对投诉案件的分析情况来看，当前房地产市场不规范的情况主要表现在：一是违规开发。从一季度建设部对全国37个城市的129家开发企业的专项稽查情况看，未经许可擅自开工建设、销售，未经验收合格擅自交付使用等问题还不同程度地存在。其中，未取得施工许可证擅自开工的比例达到20.2％。二是广告虚假。建设部会同国家工商总局、中国消费者协会对4月25日、26日两天27种报纸中的665条房地产广告进行了集中排查，违法违规及不规范广告的比例高达41.7％。三是面积“短斤缺两”。这是近年来投诉比例上升最快的方面之一，2001年已占到房地产投诉总量的16％。四是中介市场鱼龙混杂，虚假信息充斥市场，从业人员良莠不齐。五是合同欺诈。有的企业强制使用不利于购房人的格式合同，有的企业在合同中设置免责条款，逃避责任。六是物业管理不规范，存在多收费少服务，服务态度恶劣等问题。

　　产生这些问题的原因是多方面的：一是房地产开发企业、物业管理企业和中介机构依法经营、诚实信用观念淡漠，有的违法经营、唯利是图，恶意侵害消费者合法权益；二是法制工作尚不健全，已有的法律、法规规定的各项制度有些没有很好地贯彻落实；三是主管部门监管不严、查处不力，有的地方的主管部门以罚代法，使违规者受益；个别公务人员知法犯法、内外勾结，使违法者逃避法律、法规的制裁。不从根本上解决这些问题，不仅会损害住房消费者的合法权益，挫伤购房者的买房热情，直接影响住宅消费的进一步启动，阻碍房地产市场的健康发展，进而影响住宅对国民经济拉动作用的发挥，影响市场信心，影响社会稳定，因此，必须从讲政治的高度，来认识营造房地产行业诚信环境、建立房地产信用档案的意义。

　　三是贯彻国家整顿和规范房地产市场秩序的要求。房地产市场存在的问题引起国务院领导同志的高度重视，把房地产市场纳入整顿和规范市场经济秩序的重点。它反映了江泽民总书记提出的“三个代表”重要思想，是贯彻依法治国、以德治国方略的体现，也是进一步净化市场、扩大内需、拉动国民经济增长的迫切需要。为此，5月23号，经国务院同意，建设部会同国家计委、国土资源部等7个部门联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》。6月28号，7个部门又联合召开了电视电话会议，全面部署整顿和规范房地产市场秩序的工作。作为整顿和规范房地产市场秩序的具体措施，建设部提出建立房地产企业和执（从）业人员信用档案系统，以促进房地产行业树立诚信经营理念，规范市场行为，维护消费者的合法权益。这项工作十分重要，也十分迫切，部领导十分重视，住宅与房地产业司将其列为近期工作重点，谢司长抓得很紧，要求集中力量，以保证按时完成汪部长向社会宣布的9 月底开通的工作目标。

　　二、有关建设房地产信用档案的思路和要求

　　关于房地产信用档案实施方案将由朱文奇来作介绍，我简要谈几点思路和要求：

　　一是建立房地产信用档案需要各级房地产行政主管部门、企业（中介机构）和协（学）会的共同努力。诚信理念的形成，诚信环境的建设是个庞大的系统工程，需要从多方面的努力，自律机制和他律机制两者相结合，相互促进。自律机制是通过企业内部、行业内管理制度实现的自我约束，他律机制则是通过企业外部法治环境和行政监督进行的硬控制，自律和他律相辅相成，缺一不可。房地产信用档案是一种他律手段，根本目的在于促进企业加强自律。

　　建立房地产信用档案的工作目标是：按照建立社会主义市场经济体制要求，通过政府推动，建立的覆盖房地产行业所有企业、中介机构和执业人员的信用信息系统，为各级政府部门和社会监督房地产企业市场行为提供依据，为社会各界查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众对房地产领域违法违纪行为的投诉提供途径。房地产信用档案的基础是各级房地产电子政务系统、企业（中介机构）经营管理系统及房地产协（学）会行业管理信息系统。

　　二是房地产信用档案是加快建立完善的惩戒机制的一个措施。加强信用建设，就是要建立这么一种机制，营造这么一种氛围，使失信者要为其失信行为付出巨大的成本代价，让失信成本远远高于诚信成本，得不偿失。朱总理在今年《政府工作报告》中指出：“切实加强社会信用建设，逐步在全社会形成诚信为本、操守为重的良好风尚。加快建立企业、中介机构和个人信用档案，使有不良行为记录者付出代价，名誉扫地，直至绳之以法。”房地产企业信用档案将记录包括企业基本情况、经营业绩、良好记录、不良记录、企业对投诉的处理情况和纠正情况等内容，并通过网上公示，接受社会的监督，使社会各界充分了解企业是否有不良记录，使有劣迹的企业在扩大经营范围、承建新工程、新业务等方面受到限制，以减少或避免商业欺诈、恶意拖欠及逃废债务等各种不法行为的发生。老百姓要买房子，可以先上网对企业信誉度和综合实力进行查询，看看项目有没有必需的几证一书，然后再决定是否购买。房地产企业和执业人员信用档案建设要与企业资质申报、年检制度结合起来，把它作为惩戒机制的一个组成部分，形成对违规行为的一种威慑力。随着政府职能转变，加入WTO和电子政务的发展，今后信用档案系统要逐步与各级政府部门、银行、工商、税收、质检、司法、社保及行业自律组织信息管理系统实现互联互通、信息共享，这也符合国家信用体系建设的总体思路，即逐步从同业征信向联合征信过渡。

　　三是信用档案建设要分级分步、积极稳妥、逐步完善。尤其要注意信用信息的依法征集，依法披露（公示）。房地产信用档案记录的内容一定要客观、真实，这个信用档案系统是由政府组织建立的，公众相信它的权威和可靠，如果办不好，不仅不能起到净化信用环境的作用，反而引发出一些新的问题，这就违背了建设信用档案的初衷，还将影响政府信誉。对收到的公众投诉，要给企业说明情况的机会。对记入信用档案的内容要根据信息类型和内容确定保留时间。在房地产信用档案系统建设中，一定要广泛听取各方面意见，不断加以完善。

　　四是在营造房地产行业诚信环境中希望资质一级企业发挥示范作用。诚信是好企业的一个基本标准，信誉就是品牌。法规规则对于守法者，不会感到受约束，对违法违规者，感觉无处不在。信用档案的作用，一方面可以使有不良记录的企业声誉扫地，失信者无处躲藏，付出沉重的代价。另一方面，通过对良好记录的公示，使信誉良好的企业和执业人员充分享有守信的益处和便利，进一步确立诚信形象，塑造品牌，得到更快、更好的发展。部里直接组织建立资质一级房地产企业信用档案，就是考虑到资质一级企业是房地产行业的一个优良群体，虽然数量不多，但素质高、基础好，影响大，一般来讲，资质一级房地产企业的内部管理制度比较健全，市场信誉比较好，信息化管理水平也较高，建立资质一级房地产信用档案的基础好，见效快，有助于推动全国房地产信用档案的建立，最终实现信用档案系统的互联互通。

　　当然，也是对资质一级企业的一个鞭策。信用档案记录的内容是客观的，每个企业的档案都是由自己的行为组成的，作为房地产开发的骨干，资质一级企业一定要重视这件事，把企业诚信看作是企业的社会责任和义务，把严格科学的管理制度作为诚信建设的根本保证，带头讲诚信。认真对待房地产信用档案建设，及时、准确地报送企业有关信用信息，这也是诚信的表现。只有当讲诚信成为大多数企业的自觉行动，蔚然成风时，房地产市场才能真正走上规范有序的发展道路。

　　五是房地产行业协（学）会要在行业信用环境建设中发挥应有的作用。刘部长在7月19日资质一级房地产开发企业座谈会上，对市场经济体制行业协（学）会的定位、职能提出了明确的要求，近年来，中国房协为房地产业的发展作了大量的工作，卓有成效，通过为政府服务、为企业服务，在房地产开发企业中已经形成一定的号召力，面对新形势，要进一步发挥政府与企业之间的桥梁作用，增强服务意识，加强行业自律和自身建设，提供工作水平，不断增强凝聚力和影响力，为房地产业发展和企业进步作出新的贡献。

　　这次部里将建立资质一级房地产开发企业信用档案的工作委托给中国房地产业协会、估价师学会和物业协会，是对协（学）会的信任。几个协会都非常重视，做了大量工作。中国房地产业协会开发委行动很快，在很短的时间内，就组织起房地产领域第一个有关信用档案的培训，开了个好头。建立企业信用档案是房地产领域一项新的工作，涉及多个方面，有大量细致的基础工作要做，需要不断探索和完善。希望协（学）会在建立企业信用档案过程中，要注意处理好与各级建设行政部门、企业之间的关系，加强自律，千万不要出现损害政府，协（学）会名誉的问题。要尽快按照实施办法的要求，组织制定相关管理制度，保证信用档案管理的规范、透明，使信用档案系统尽快完善起来。要加强协（学）会自身信息管理系统的建设和人员培训。

　　要通过房地产信用档案建设，促进房地产企业的上网工程建设。信息化是房地产行业发展的需要，企业信息化是企业现代化管理的基础，《建设领域信息化工作基本要点》提出的房地产信息化“十五”计划目标之一就是：企业要在两到三年的时间内，充分利用计算机技术和网络技术，建立起适合于自身发展的企业信息化管理系统。今后，企业资质申报、年检（审）、统计报表等也将通过网上进行。这次在信用档案建设方案中，特别提出资质一级企业都要建立电子信箱，有条件的要建立自己的网站，出于推动企业信息化进程的考虑，同时相信资质一级房地产企业具备这样的水平和能力。

　　要充分发挥联络员的作用，联络员的工作对于建设房地产信用档案十分重要，真实、完整、有效的企业信用信息是信用档案的基础，也是营造诚信环境的重要环节。对联络员的素质有一定的要求，即要讲道德、讲诚信，责任心要强，要具备一定的计算机知识，要有房地产方面的充足知识等；同时，协（学）会可以采取适当方式对联络员的工作成绩给以肯定。

　　联络员要高度认识工作的重要性，你们是在为房地产信用档案建设、为房地产行业信用建设做开创性、基础性的工作。希望大家充分利用好这两天时间，深刻领会信用档案建设的意义、目的，掌握企业信用信息报送方法。房地产信用档案建设需要政府、企业、社会的共同努力和广泛参与，资质一级企业一定要带个好头，联络员回去后一定要认认真真地向单位领导汇报清楚信用档案建设的有关情况和要求，并按照这次培训的要求，按时将有关信息资料报送上来。有什么问题、建议和意见，请及时与部里和协（学）会沟通。

　　谢谢大家。