中国房地产估价师学会常务副会长　宋春华
（2003年11月4日，深圳）

尊敬的各位来宾、各位代表：

　　从1993年人事部、建设部共同认定第一批房地产估价师以来，至今年已经十周年了。在这十年历程中，我国房地产估价行业得到了长足的发展：一是确立了基本制度，房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度，成为国家的法定制度；二是房地产估价执业人员队伍不断壮大，全国注册房地产估价师队伍从1993年的140人，发展到目前的2万多人；三是行业基础性建设开始起步，发布了国家标准《房地产估价规范》，使房地产估价有了国家统一的执业标准；四是加强了行业组织建设，成立了全国和地方的房地产估价行业自律性组织，有效地组织估价人员学习政策法规，研究行业建设，开展学术交流，加强行业自律管理；五是估价机构改革取得重要突破，房地产估价机构由最初的房地产管理部门的内设或下设机构，改制为由注册房地产估价师出资的有限责任公司或合伙企业，真正成为市场经济的主体；六是估价业务走向市场服务社会，房地产估价服务对象从单一为房地产权属登记机关服务，发展成为金融、司法、税务等部门及个人服务，在国民经济和社会生活中发挥着越来越重要的作用。这些成绩的取得，是广大房地产估价人员共同努力的结果，同时也离不开人事部、建设部等政府部门的领导和扶持；离不开金融、司法等部门和社会各界的关心和支持；离不开港澳台地区及国外、国际同行的指导和帮助；离不开地方房地产估价行业组织 、估价机构和专家学者的辛勤工作。在这里，我代表中国房地产估价师学会向所有为中国房地产估价事业发展作出贡献的人士表示由衷的感谢。

　　我国的房地产估价师执业资格制度的建立虽然仅有十年时间，房地产估价行业还是一个朝阳行业，但房地产估价行业的重要作用和地位已初步显现出来，越来越受到业内和社会的广泛关注。发达国家和地区的实践也证明，房地产估价行业的发展与国家的社会经济发展及人民群众的切身利益密切相关。房地产估价虽然属中介服务行业，但其作用不可低估。随着房地产与金融的更紧密结合，随着房地产增量于存量市场的联动，注入房地产业的金融资本越来越大，房地产权属的交易也会越来越频繁，房地产估价的任务越来越重，特别是随着现代产权制度的建立和健全，权属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的产权制度将进一步完善，为切实维护公有财产权、保护私有财产权、促进各类资本的流动和重组，形成良好的信用基础和市场秩序，房地产估价的重要行也将越来越明显和突出。房地产估价工作做好了，可以有效地规避贷款风险和投资风险，合理调配资金，使整个金融环境和资本市场保持稳定，保证国民经济持续健康发展；房地产估价工作如果滞后于经济形势的发展和资本市场的改革进程，不但会影响公众利益、社会经济秩序，甚至会影响整个社会和国民经济正常发展的基础。为完善市场体系，规范市场秩序，强化市场的统一性，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》要求，“积极发展独立公正、规范运作的专业化市场中介服务机构，按市场化原则规范和发展各类行业协会、商会等自律组织。”因此我们必须提高对房地产估价重要性的认识，以行业自律为基点，规范房地产估价行为，保障房地产估价行业有序地运行，从而为经济社会的全面进步和房地产业的稳定、健康、持续发展做出积极的贡献。

　　一、坚持改革，与时俱进，谋求房地产估价机构和行业自律组织的新发展

　　十六届三中全会《决定》对积极发展中介服务机构和行业协会的要求，为我们办好各类房地产估价机构和房地产估价师学会指明了继续发展的目标和深化改革的原则，这就是要“独立公正”、“规范运作”和遵循“市场化原则”。

　　房地产估价机构是直接为市场提供中介服务的机构，这种专业化的中介机构，必须改变政府化的倾向而与各级政府完全脱钩，要成为真正独立的经济实体，实行企业化经营管理。现在我们这方面的改革应该说是完成了阶段性的目标，改制工作取得一定的成绩。从发展方向和改革的深化来讲，应该大力推行合伙制的体制，对此我们还要进一步提高认识，创造条件和大力推进。因为房地产估价提供的服务责任重大，按出资额为限承担有限责任，被认为是执业过错成本太低，不利于克服和杜绝估价中的错估错评现象。因此，要按照发展市场经济的要求和国际惯例，这类机构的改革方向应实行合伙制。

　　房地产估价师学会做为房地产估价的行业自律组织，学会的建设要放在落实我会的主要职能上来，那就是维护企业正常的合伙权益，向会员企业提供专业信息、市场预测、技术指导、学术交流、法律咨询、人员培训等方面的服务；为开展国际交流与合作、沟通关系打通渠道；向政府反映企业的愿望和要求；协调企业之间的关系，调解某些争端和纠纷；依据法律法规和市场规则，约束成员市场行为，加强行业自律，反对不正当竞争等。我们的工作做好了，就会有助于政府职能的转变，甚至起到政府行政管理难以替代的作用；我们要及时传递政府有关行业管理的要求和措施，将有利于宏观调控措施落实；我们也可以接受政府委托承担一些适合的任务和工作，成为政府在某方面工作的助手，但决不把学会变成“二政府”，我们将在政府有关部门的监管下，调动广大会员的积极性和创造性，为把学会办得更好而继续努力工作。

　　二、要在全行业形成倍加珍惜“房地产估价师”称号的氛围，树立良好的社会形象。

　　房地产估价师既是执业的个人更是社会执业分工的一个群体。任何一个房地产估价师在职业道德和估价技术方面出现问题，都会影响到整个房地产估价师群体的形象。因此，要在房地产估价全行业内形成人人自觉维护房地产估价师声誉的良好氛围。十年来，我国房地产估价师队伍总体素质是好的，但也出现了一些受利益驱动而出具不实估价报告、转借个人资格、长期不参加继续教育的情况。对于这些问题，我们不能姑息迁就，一旦发现和证实，除应在行业组织内部进行及时处理外，还要报请政府有关部门予以处理，决不能因个别人的不良行为，毁坏了房地产估价师、整个房地产估价行业的社会公众形象。要通过建立严格的清出机制，保证房地产估价师队伍具有必要的素质，惟此才能完成繁重而严肃的房地产估价业务。

　　三、全力推进房地产估价行业诚信体系建设。

　　人无信不立，事无信不成。房地产估价行业诚信体系建设十分重要。国外、国内其他中介服务行业出现“造假”等事件，是前车之鉴，我们要引以为戒。尽管诚信体系建设需要投入大量的人力、财力，没有直接的经济回报，但它有巨大的社会效应，其目的就是要使房地产估价师、房地产估价机构都能重视信誉，降低讲诚信者的成本，提高不讲诚信者的成本，使失信者付出代价，名誉扫地，直至清出行业、绳之以法。

　　目前，注册房地产估价师信用档案、一级房地产估价机构信用档案体系都已建立并投入使用。二、三级房地产估价机构信用档案也逐步建立。要通过信用档案全面及时掌握房地产估价师及整个房地产估价行业的信用状况。对房地产估价机构、房地产估价师实行“告诫”谈话制度，建立诚信预警机制，失信惩戒机制，构筑房地产估价行业良好的社会信用基础。

　　四、营造更加公正、公开、公平的房地产估价市场竞争环境。

　　作为房地产市场一部分的房地产估价市场，目前在个别地区或多或少地存在计划经济体制的影响，有些部门干预当事人对房地产估价机构的选择，有的直接指定房地产估价机构，有的对外地房地产估价机构的进入设置层层障碍。所有这些，都严重地阻碍了房地产估价行业的健康发展。营造公平竞争的市场环境，不仅是政府的事，更是整个行业的事。房地产估价行业要对房地产估价市场存在的问题进行认真研究，提出切实可行的方案，在整顿、规范市场经济秩序进程中，认真加以解决，积极配合政府有关部门营造公正、公开、公平的市场环境。

　　五、不断提高房地产估价师队伍的整体水平，提升我国房地产估价师在国际上的影响力。

　　房地产估价是智力型行为，房地产估价师的专业素质是其执业的技术保证。伴随房地产估价理论和实践的不断发展和深入，房地产估价师的专业水平也必须不断改进、提高、创新，要通过房地产估价师继续教育等多种形式，对旧有的知识结构和技术经验进行更新，帮助房地产估价师适应不断变化的市场经济发展的要求。同时，要积极培养高层次的房地产估价人才，多渠道开展国际交流与合作，提升我国房地产估价师在国际上的影响力和竞争力。

　　六、加强行业组织自身建设，为行业发展服务。

　　房地产估价行业组织是由房地产估价师和房地产估价机构等自愿组成的行业自律、自我管理的社会团体。行业组织离不开行业，行业要健康发展也离不开行业组织。中国房地产估价师学会和各地方房地产估价师学（协）会做为房地产估价行业自律性组织，要多方位转变观念，研究处理好从依附型向独立型转变期间出现的问题。要从被动接受，转变为主动提供，把行业的信息第一时间反馈给政府，同时要把政府的有关政策导向、调控措施，迅速准确地传递给估价机构和估价师，建立政府与估价机构和估价师间最便捷的沟通渠道，使信息及时得到沟通，经验得以迅速推广，为行业发展服务。行业组织要在管理上、理论上不断改革、不断创新，用改革推动行业组织的发展。要注重研究新情况，解决新问题，制定新举措，适用改革和发展要求。

　　从房地产估价师执业资格制度建立以来，行业组织在沟通、协调、服务职能方面发挥了一定的作用，但监督职能未能得到有效发挥，特别是在房地产估价行业执（从）业人员尚未实行“当然会员制”的情况下，对行业内非会员如何进行有效的监督，如何实行有别于政府部门行政监督手段的监督，仍待进一步探讨，提出切实可行的方案。

　　十年来，房地产估价行业运行情况总体上是健康的。但房地产估价行业处于发展和不断完善阶段，发展中难免会出现这样那样的问题。特别是房地产估价活动中“高估、低估”、“回扣”问题一直未能得到根本解决。个别估价机构置诚信准则于不顾，迎合委托人的心态，影响很坏。因此，强化房地产估价行业自律建设，进一步规范房地产估价管理势在必行。全行业同仁必须从长远着眼，从全行业大局出发，严以自律，认真、坚定地恪守执业准则，真心实意地接受社会监督。

　　今天，走过第一个十年历程的我国房地产估价行业，将进入机遇与挑战并存的新一轮发展时期。一方面，随着我国社会主义市场经济的发展，房地产估价师参与社会经济活动的广度和深度不断加强，房地产估价的服务领域和内容日趋多元化，这些都为房地产估价行业拓展更为广阔的发展空间提供了有利的条件，为房地产估价行业提供了大好发展机遇。另一方面，我国加入WTO后，国外成熟的房地产估价机构也将会进入国内市场，使我们面临着严峻的挑战。国外房地产估价行业有着100多年的历史，而我们现代房地产估价的发展只有10多年。国外大的估价机构进入我国房地产估价市场以后，带来的不只是成熟的估价理论、估价技术和先进的市场运营理念，同时也会带来了巨大的竞争力。在今后的发展历程中，我们要珍惜大好机遇，锐意进取，勇于创新，迎接挑战，不断借鉴吸收国外先进的估价理论、估价技术和先进的市场运营理念，优化整合现有的发展资源，以实际行动，共筑房地产估价行业的大厦，共同开创房地产估价行业的美好明天。