中华人民共和国建设部副部长　刘志峰
(2003年9月18日)

　　一、我国房地产业发展的基本形势

　　1998年以来，城镇住房制度改革深入推进，居民住房观念发生重要转变，居民住房消费有效启动，住房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对于改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。

　　第一，城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立。目前，住房实物分配已经在全国范围内停止，多数城市实施了住房分配货币化。公有住房改革稳步推进，城镇可售公房80％以上已经出售给了职工，居民私有住房的比例已经达到72.8％。新的住房供应体系初步建立，经济适用住房建设取得重要进展，对城镇廉租住房制度进行了积极探索。住房二级市场逐步开放，存量住房交易日趋活跃。房地产中介和物业管理迅速发展，服务内容不断增加，房地产市场服务体系基本建立。个人住房公积金贷款快速增长，银行房地产贷款结构有较大调整，住房金融作用不断加强。

　　第二，居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高。过去5年，全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由54.5％提高到95.3％。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，其中，购买新建商品住宅交易额4500亿元。居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。房地产业的发展有力地推动了城镇住宅建设。过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米，是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。2002年，城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米，比1997年提高5.2平方米。同时，住宅质量不断提高，配套设施和居住环境得到改善。

　　第三，房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺。过去5年，全国房地产开发投资年均增长19.5％。房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7％提高到17.9％。5年来，房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点左右。房地产开发结构逐步改善，2002年，全国商品住房投资占房地产开发投资的比重达到83.3％。全国商品房供销两旺，1997-2002年，商品房竣工面积、销售面积年均分别增长15.5％和22.6％。过去5年，全国房价稳中有升，商品住房平均销售价格年均上涨3.6％，低于同期城镇居民可支配收入的增长幅度。

　　同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，在房地产业快速发展过程中出现了一些值得关注的问题，部分地区房地产市场存在的问题还相当严重，主要表现在：

　　一是部分地区房地产结构性矛盾突出。一些地区住房与非住房、高档住房与低价位住房结构不合理、比例不够协调，部分房地产开发企业盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，销售不畅，空置较高。一些地方中低价位商品住房供不应求，对经济适用住房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。

　　二是一些地方房地产开发投资增幅过大；有的城市商品房价格上涨过快；有的城市搞“形象工程”、“政绩工程”；有的地方盲目设立开发区，圈占土地；有的城市制订过高的房地产投资计划，导致市场供过于求。

　　三是住房制度改革亟待深化。目前，我国住房市场化程度还不高，房地产市场机制还不完善，住房供应体系还不健全，房地产市场服务体系还不能适应居民住房消费的需要，不少家庭住房还较为困难，适合我国国情的住房保障制度亟待建立。

　　四是房地产市场运行、监管和调控体系不完善。当前房地产开发企业数量多，但经济实力和市场竞争能力不强。房地产开发和交易行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中的违法违规行为还没有得到有效遏制。政府对房地产市场的调控和监督有待进一步加强。

　　二、促进房地产市场持续健康发展的主要措施

　　实现房地产市场的持续健康发展，有利于改善居民住房条件、拉动经济增长、扩大社会就业，对于全面建设小康社会、加快社会主义现代化建设具有重要意义。近日，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确了房地产市场发展的指导思想，提出了有关的政策措施。概括起来说，要努力做到以下“六个坚持”：

　　第一，坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系。一要落实城镇住房制度改革的各项政策，继续加大公有住房改革力度，完善住房货币分配制度，提高职工住房支付能力，逐步实现多数家庭购买或租赁普通商品住房，进一步提高住房市场化程度。二要不断改善居民消费环境，规范发展房地产金融，搞活住房二级市场和租赁市场，确立居民的住房消费主体地位，进一步扩大房地产市场规模。三要健全和完善房地产市场服务体系，规范发展中介服务、物业管理和住房装饰装修，建立统一的房地产市场体系，不断完善市场机制，充分发挥市场的自我调节能力。

　　第二，坚持以需求为导向，调整供应结构。一要从各地实际出发，认真分析市场需求，合理确定当地房地产开发供应总量和供给结构，并加强宏观调控和政策引导以保证其实施，努力满足不同收入居民家庭的住房需要。二要继续加强住宅建设，重点发展适应居民承受能力的中低价位普通商品住房和经济适用住房，采取措施支持普通商品住房建设，增加其在住房供应中的比例。三要控制高档写字楼、别墅、高档公寓和大户型项目建设。

　　第三，坚持面向百姓，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。一要建立和完善廉租住房制度，合理确定各地的保障范围和保障标准；以租赁住房补贴为主、实物配租和租金减免为辅，不断完善保障方式；以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。二要加强经济适用住房的建设和管理，加大政策支持力度，降低建设成本，严格控制在中小套型，科学设计户型，保证建设质量，严格审定销售价格；建立健全管理制度，保障符合条件的家庭能够得到优惠政策的好处；合理确定各地经济适用住房供应对象的范围和具体的收入线标准。三要进一步扩大住房公积金制度的覆盖面，提高职工的自我保障能力。

　　第四，坚持以企业为主体，推进住宅产业现代化。一要创造各类房地产企业平等竞争的市场环境，鼓励企业通过技术优势和市场公平竞争做大做强，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，提高产业的集中度。二要制定经济、技术政策，建立推进机制，鼓励和支持新材料、新技术、新设备、新工艺在住宅建设中的应用，鼓励和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，努力提高住宅产业的科技含量和住房质量。住宅建设要注重小区生态环境建设和住宅内部功能设计，做好配套设施建设。

　　第五，坚持加强宏观调控，改善对房地产市场的监督管理。一要正确处理调控和发展的关系，增强调控意识。调控不是限制发展，而是因地制宜地解决市场发展中的问题，防止市场大起大落。二要明确调控目标，实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，使房地产供应总量、结构和价格与居民住房需求、支付能力相适应。三要完善调控手段，提高调控能力。制定房地产业发展和住宅建设规划，严格城市总体规划和近期建设规划管理，严格土地规划和计划管理，发挥金融的调控作用，发挥房地产市场信息和预警预报体系对投资和消费的引导作用。四要加强房地产开发、经纪、评估、物业管理企业的资质管理和从业人员的职业资格管理，加强对房地产开发项目的管理和监督检查。要进一步加大房地产市场专项整治力度，坚决查处各种违法、违规和违纪行为。对房地产交易和管理中损害购房人利益的行为，对群众反映强烈、社会危害严重的典型案例，依法予以严惩，保障公平竞争的市场环境。

　　第六，坚持在统一政策指导下因地制宜，分别决策。要根据我国房地产市场发展的普遍特点，加强国家统一政策指导，严肃房改纪律，不断推进住房市场化，完善住房供应体系和市场服务体系，切实行使好政府职能。但房地产市场的地域性很强，各地区经济发展水平、房地产市场发展阶段、住房的市场化程度、居民的住房消费观念和市场发展中存在的问题都有较大差异。因此，在国家统一政策指导下，必须因地制宜、分别决策。高档和普通商品住房的划分，经济适用住房和廉租住房供应对象的收入线标准等一系列具体政策，由地方政府结合实际情况制定。市、县人民政府要对本地区房地产市场的持续健康发展负责，省级人民政府要加强指导和监督管理，国务院有关部门分工协作，加强对地方的指导和督查。